{"id":373,"date":"2016-02-29T10:57:25","date_gmt":"2016-02-29T09:57:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.idluam.org\/blog\/?p=373"},"modified":"2018-10-22T16:36:56","modified_gmt":"2018-10-22T15:36:56","slug":"la-renovacion-urbana-en-ee-uu-ii-sofia-simou","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/la-renovacion-urbana-en-ee-uu-ii-sofia-simou\/","title":{"rendered":"La renovaci\u00f3n urbana en EE.UU. (II) (Sof\u00eda Simou)"},"content":{"rendered":"

La renovaci\u00f3n urbana en EE.UU. (II)<\/strong><\/p>\n

Sof\u00eda Simou<\/p>\n

Instituto de Derecho Local-UAM<\/em><\/p>\n

Habiendo enfatizado en la parte anterior de esta exposici\u00f3n en el car\u00e1cter p\u00fablico-privado, flexible y negociado de los procesos, a continuaci\u00f3n se har\u00e1 brevemente referencia a los dos grandes bloques de posibilidades<\/strong> que tienen los gobiernos locales en EE.UU. para impulsar rehabilitaciones singulares de edificios o proyectos m\u00e1s ambiciosos e integrales de renovaci\u00f3n urbana. El primer bloque contiene t\u00e9cnicas jur\u00eddicas extra\u00eddas del poder local cl\u00e1sico de zonificaci\u00f3n<\/strong> y el segundo, otro tipo de mecanismos de car\u00e1cter m\u00e1s econ\u00f3mico<\/strong> o los que proporcionan apoyo administrativo<\/strong> a los inversores.<\/p>\n


\nEn primer lugar, el municipio puede relajar sus est\u00e1ndares urban\u00edsticos<\/strong> contenidos normalmente en las ordenanzas de zonificaci\u00f3n o adoptar diversas herramientas nuevas de zonificaci\u00f3n para dotar al municipio con mayor flexibilidad<\/strong> en la ejecuci\u00f3n de un proyecto de reforma urbana. En este sentido se orientan las siguientes t\u00e9cnicas:
\n– conocida como \u201cla planificaci\u00f3n basada en los efectos\u201d, la zonificaci\u00f3n de rendimiento (performance zoning<\/em><\/strong>) implica la regulaci\u00f3n de los usos del suelo basada en la aplicaci\u00f3n de est\u00e1ndares basados en el rendimiento y cumplimiento de objetivos p\u00fablicos. Este tipo de zonificaci\u00f3n est\u00e1 dise\u00f1ado para proporcionar mayor flexibilidad, racionalidad, transparencia y participaci\u00f3n p\u00fablica en los procedimientos y combinar mejor los principios del mercado libre, el derecho de propiedad privada y la protecci\u00f3n del medio ambiente. Las dificultades incluyen la exigencia de un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora.
\n– la t\u00e9cnica del overlay zoning<\/em><\/strong> mediante la cual un distrito de renovaci\u00f3n urbana se configura como un \u00e1rea de zonificaci\u00f3n superpuesta a la zonificaci\u00f3n existente para que la regulaci\u00f3n de la nueva zona de renovaci\u00f3n urbana desplace temporalmente la regulaci\u00f3n zonificadora existente o proporcione requisitos y l\u00edmites adicionales a la ya existente.
\n– la zonificaci\u00f3n de incentivos (incentive zoning<\/em><\/strong>) puede ser utilizada para proporcionar m\u00e1s servicios p\u00fablicos o beneficios a los habitantes de la zona a cambio de dar m\u00e1s incentivos a los promotores (como un bonus de densidad).
\n– la zonificaci\u00f3n cluster<\/em> (cluster zoning<\/em><\/strong>) o el desarrollo de unidades planificadas (Planned Unit Developments<\/em><\/strong>) podr\u00e1n adoptarse para permitir a los promotores dise\u00f1ar de una manera m\u00e1s flexible que la zonificaci\u00f3n tradicional sus proyectos de renovaci\u00f3n urbana. Justamente estas t\u00e9cnicas promueven desarrollos altos en densidad e intensidad basados en la mezcla de usos. El PUD<\/em> es un \u00e1mbito de actuaci\u00f3n, controlado por su propietario, que se desarrolla como una entidad singular de usos residenciales, comerciales o industriales, y que cuyo plan no corresponde en tama\u00f1o del solar, volumen, tipo de viviendas o de usos comerciales e industriales con la cobertura del solar y espacios abiertos requeridos por las regulaciones establecidas en la ordenanza municipal de zonificaci\u00f3n. Cluster development<\/em> y PUD<\/em> son a veces vistos como el mismo mecanismo. Sin embargo, es m\u00e1s preciso definir el cluster development<\/strong><\/em> como un mecanismo para agrupar unidades residenciales con el fin de incrementar las densidades en algunas porciones del \u00e1rea de desarrollo y conseguir espacios abiertos en otras.
\n– la zonificaci\u00f3n flotante (floating zone<\/em><\/strong>) tambi\u00e9n puede ser usada para permitir que el municipio y el promotor tengan flexibilidad en la consideraci\u00f3n y selecci\u00f3n de un sitio para la renovaci\u00f3n urbana ya que la ubicaci\u00f3n de la nueva zona no est\u00e1 preestablecida a la hora de dise\u00f1arla aunque las condiciones de su desarrollo s\u00ed lo est\u00e1n.
\n– recientemente, las visiones influyentes de los movimientos de Smart Growth<\/em> y New Urbanism<\/em> han introducido tambi\u00e9n la t\u00e9cnica del desarrollo tradicional del barrio (Traditional Neighborhood Development<\/em><\/strong>) como una t\u00e9cnica que permite la incorporaci\u00f3n de usos mixtos en varios barrios que no se logra f\u00e1cilmente mediante los sistemas de zonificaci\u00f3n convencionales.
\n– adem\u00e1s de estos diversos m\u00e9todos de zonificaci\u00f3n, las transferencias de derechos de desarrollo (Transfer Development Rights<\/em><\/strong>) se pueden utilizar para mitigar las externalidades que ocasiona la preservaci\u00f3n del medio ambiente o de edificios hist\u00f3ricos, permitiendo el desarrollo m\u00e1s denso en otro \u00e1rea determinada (Sentencia Penn Central vs. New York City, 438 U.S. 104, 1978<\/em>).
\n– en \u00faltimo lugar, las t\u00e9cnicas de infill<\/em><\/strong> (relleno), muy empleadas en California, se dirigen a dar nuevos usos a parcelas deterioradas o infrautilizadas dentro del n\u00facleo urbano para promover la renovaci\u00f3n y la conversi\u00f3n de la ciudad en un espacio de usos mixtos con muchos espacios abiertos, peatonales y sistemas fuertes de transporte p\u00fablico.
\nTodas estas t\u00e9cnicas jur\u00eddicas innovadoras constituyen paralaxis de la t\u00e9cnica m\u00e1s tradicional de la zonificaci\u00f3n cuya estricta aplicaci\u00f3n ha conducido a menudo a una segregaci\u00f3n de usos demasiado excluyente y a la dispersi\u00f3n de la ciudad (urban sprawl<\/em>). Junto a esta variedad de mecanismos para impulsar la renovaci\u00f3n urbana, los gobiernos locales cuentan, por supuesto y en paralelo, con sus poderes m\u00e1s tradicionales de conceder variaciones\/exenciones<\/strong> para promover una recalificaci\u00f3n puntual o la rezonificaci\u00f3n<\/strong> para llevar a cabo una reforma m\u00e1s integral de un uso (rezoning<\/em>).
\nEl segundo bloque de t\u00e9cnicas contiene las que proporcionan alivio administrativo a los inversores y las de car\u00e1cter m\u00e1s econ\u00f3mico. Los promotores privados encuentran, por lo general, dos obst\u00e1culos principales que hacen que sean m\u00e1s reacios a participar en un proyecto de renovaci\u00f3n urbana: la financiaci\u00f3n y el proceso de aprobaci\u00f3n. Por lo tanto, para atraer a los promotores, los gobiernos locales a menudo proporcionan no s\u00f3lo herramientas de financiaci\u00f3n, tales como bonificaciones o deducciones fiscales, exenci\u00f3n de impuestos, cr\u00e9ditos, flexibilidad en la constituci\u00f3n de las garant\u00edas, y subsidios<\/strong>, sino tambi\u00e9n el alivio administrativo y legal<\/strong> en relaci\u00f3n con la aprobaci\u00f3n del proyecto. Por ejemplo, es posible que la Administraci\u00f3n se ofrezca a llevar a cabo el procedimiento de Evaluaci\u00f3n de Impacto Ambiental<\/strong> exclusivamente a su cargo; o que se firmen contratos\/convenios urban\u00edsticos<\/strong> en los que se acuerda una temprana adquisici\u00f3n de derechos consolidados o expectativas fundadas \u2013vested rights<\/em>– para asegurar la inversi\u00f3n privada inicial frente a cualquier tipo de cambio legislativo. La previsi\u00f3n de este tipo de contratos tiene que figurar en la ley estatal que ser\u00e1 la que delegue a los gobiernos locales el poder de proceder a este tipo de contratos.
\nAdem\u00e1s de los incentivos comerciales indirectos en una reforma urbana basada en la mezcla de usos, en EE.UU. destaca tambi\u00e9n un conjunto m\u00e1s amplio de herramientas y recursos p\u00fablicos disponibles empleados para la dinamizaci\u00f3n comercial como son los siguientes:
\n– los Business Improvement Districts<\/em><\/strong>. Un distrito de mejora comercial es un \u00e1rea geogr\u00e1fica delimitada en la que los comerciantes y los propietarios se organizan colectivamente para proporcionar servicios p\u00fablicos y mejorar su distrito. La financiaci\u00f3n de estos servicios p\u00fablicos, como la seguridad y la limpieza, procede de impuestos adicionales \u2013parecidos en naturaleza a una contribuci\u00f3n especial- pagados por los comerciantes en el BID y de las arcas municipales.
\n– el Tax Increment Financing<\/em><\/strong> (TIF). El incremento financiador del impuesto es una estrategia utilizada por los municipios para financiar el desarrollo econ\u00f3mico local. El TIP reasigna los ingresos tributarios de los fondos generales del municipio a un n\u00famero concreto de propiedades contiguas. El TIF permite, as\u00ed, que una autoridad municipal delimite un \u00e1rea de mejora o de reforma urbana y luego destine el aumento futuro de los ingresos tributarios por el incremento del valor de las propiedades del distrito para pagar tanto los gastos iniciales como los gastos en curso de la reforma urbana o del desarrollo urban\u00edstico en general.
\n– la recuperaci\u00f3n de solares abandonados o contaminados (Brownfield Redevelopment<\/em><\/strong>).
\nEn un proceso altamente privatizado en EE.UU. como el urban\u00edstico, sin embargo, hay que tener en cuenta la trascendencia de los distintos cauces pol\u00edticos y democr\u00e1ticos en la toma de decisiones por parte de las Administraciones. La presi\u00f3n de los distintos lobbies<\/em> pol\u00edticos puede tener como resultado la inclusi\u00f3n en las ordenanzas zoning<\/em> de disposiciones que permiten la delegaci\u00f3n del poder de polic\u00eda para suspender una limitaci\u00f3n existente a los propietarios mismos (Cusack v. City of Chicago, 242 U.S. 526 1917). Igualmente, en los procedimientos administrativos de concesi\u00f3n de licencias o variaciones y, sobre todo, en los procedimientos de aprobaci\u00f3n de los instrumentos que contienen la planificaci\u00f3n y asignaci\u00f3n de los usos resultan de especial importancia los procedimientos de publicidad y audiencia p\u00fablica<\/strong> (hearings<\/em>). Finalmente el derecho a vetar un acto legislativo<\/strong> que asigna usos al suelo o modula el contenido de la propiedad v\u00eda refer\u00e9ndum o el derecho de hacer uso del derecho de iniciativa<\/strong> que consiste en la promoci\u00f3n de la actividad legislativa por parte de los vecinos de una localidad demuestran el alcance trascendente de estos procedimientos.<\/p>\n

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La renovaci\u00f3n urbana en EE.UU. (II) Sof\u00eda Simou Instituto de Derecho Local-UAM Habiendo enfatizado en la parte anterior de esta exposici\u00f3n en el car\u00e1cter p\u00fablico-privado, flexible y negociado de los… Seguir Leyendo La renovaci\u00f3n urbana en EE.UU. (II) (Sof\u00eda Simou)<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[157],"tags":[26,8],"class_list":["post-373","post","type-post","status-publish","format-standard","category-blog","tag-derecho-comparado","tag-urbanismo"],"jetpack_featured_media_url":"","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/373","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=373"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/373\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":374,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/373\/revisions\/374"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=373"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=373"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=373"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}