{"id":6556,"date":"2021-04-21T10:22:10","date_gmt":"2021-04-21T08:22:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/?p=6556"},"modified":"2021-04-21T10:22:10","modified_gmt":"2021-04-21T08:22:10","slug":"cronica-del-seminario-problemas-actuales-del-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.idluam.org\/blog\/cronica-del-seminario-problemas-actuales-del-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica del Seminario \u201cProblemas actuales del derecho a la vivienda\u201d"},"content":{"rendered":"[vc_row type=”in_container” full_screen_row_position=”middle” column_margin=”default” column_direction=”default” column_direction_tablet=”default” column_direction_phone=”default” scene_position=”center” text_color=”dark” text_align=”left” row_border_radius=”none” row_border_radius_applies=”bg” overlay_strength=”0.3″ gradient_direction=”left_to_right” shape_divider_position=”bottom” bg_image_animation=”none”][vc_column column_padding=”no-extra-padding” column_padding_tablet=”inherit” column_padding_phone=”inherit” column_padding_position=”all” background_color_opacity=”1″ background_hover_color_opacity=”1″ column_shadow=”none” column_border_radius=”none” column_link_target=”_self” gradient_direction=”left_to_right” overlay_strength=”0.3″ width=”1\/1″ tablet_width_inherit=”default” tablet_text_alignment=”default” phone_text_alignment=”default” column_border_width=”none” column_border_style=”solid” bg_image_animation=”none”][vc_column_text]\n
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Fotograf\u00eda gr\u00faas<\/p><\/div>\n

El 15 de abril de 2021, el mismo d\u00eda que se conoci\u00f3 la decisi\u00f3n del Tribunal Constitucional Alem\u00e1n declarando inconstitucional la ley que limita el precio de los alquileres en Berl\u00edn (por razones estrictamente competenciales), se celebr\u00f3 el Seminario (en l\u00ednea)\u00a0 organizado por el Centro de Estudios Pol\u00edticos y Constitucionales \u201cProblemas actuales del derecho a la vivienda\u201d, coordinado por Miguel Beltr\u00e1n de Felipe, con una notable asistencia de p\u00fablico y donde intervinieron algunos de los m\u00e1s reputados especialistas en este \u00e1mbito.<\/p>\n

La intervenci\u00f3n inicial del Catedr\u00e1tico de Derecho Administrativo de la Universidad de Castilla- La Mancha, Miguel Beltr\u00e1n de Felipe, tuvo como objetivo destacar el relativo y limitado papel funcional de los juristas en este \u00e1mbito, destinado a traducir a reglas las distintas opciones pol\u00edticas o econ\u00f3micas, aclarando que el seminario no giraba sobre la regulaci\u00f3n de la futura Ley estatal del derecho a la vivienda. En esta ponencia introductoria se identific\u00f3 como hab\u00eda sido concebido como un falso problema (o al menos, mal enfocado) la debilidad de la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda, ante la gran inversi\u00f3n privada en vivienda, con una gran oferta de vivienda construida, superior a la demanda real. S\u00f3lo a partir de la crisis, econ\u00f3mica e inmobiliaria, y la realidad de los desahucios y de los problemas para hacer frente a las hipotecas contratadas, comienzan a adoptarse medidas p\u00fablicas, fundamentalmente a trav\u00e9s de las normas auton\u00f3micas que permiten la expropiaci\u00f3n del uso de las viviendas. Hoy este problema se enfrenta a nuevos retos, como son la subida del precio de los alquileres y la figura de las viviendas tur\u00edsticas. Todo ello oculta la debilidad de la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda: escaso parque de vivienda p\u00fablica en alquiler y m\u00ednima inversi\u00f3n p\u00fablica, err\u00f3neas o fracasadas pol\u00edticas (agencia p\u00fablica de alquiler, la Sareb y su ingenier\u00eda financiera\u2026 etc). Afirm\u00f3 que la respuesta no puede estar en una \u00abmirada hacia arriba\u00bb, hac\u00eda la Constituci\u00f3n, los Estatutos de Autonom\u00eda o los Tribunales europeos. La clave, a su juicio, debe encontrarse en una \u00abmirada hacia abajo\u00bb, en las ayudas p\u00fablicas, en las reglas urban\u00edsticas que posibiliten un parque p\u00fablico de vivienda y su eficaz gesti\u00f3n. Constat\u00f3, finalmente, como la realidad es que en Espa\u00f1a sobran viviendas, existiendo muchas viviendas desocupadas, a la vez que muchas personas no tienen acceso a una vivienda asequible para sus ingresos, que demandan una soluci\u00f3n que la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda pueda y deba solucionar.<\/p>\n

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Tras esa introducci\u00f3n, Carmen Gonz\u00e1lez Carrasco, Catedr\u00e1tica de Derecho Civil de la Universidad de Castilla- La Mancha, en una intervenci\u00f3n con el t\u00edtulo de \u201cRelaciones de derecho privado en materia de vivienda\u201d, identific\u00f3 a la vivienda tanto como un bien de consumo preferente como un bien de inversi\u00f3n econ\u00f3mica, cuya adquisici\u00f3n agota m\u00e1s de la mitad del 50% del cr\u00e9dito bancario. Expuso como las t\u00e9cnicas civiles tambi\u00e9n se encuentran al servicio de los intereses p\u00fablicos en la realizaci\u00f3n del derecho a la vivienda (limitaci\u00f3n de los porcentajes de mayor\u00edas respecto del alquiler vacacional, los informes de eficiencia energ\u00e9tica, los plazos de contribuci\u00f3n de los comuneros para sufragar las obras de accesibilidad universal\u2026 etc.). Frente a un momento anterior, donde la clave de la regulaci\u00f3n civil se centr\u00f3 en la protecci\u00f3n de los derechos de los adquirentes y consumidores, posteriormente comienzan a incorporarse objetivos de sostenibilidad ambiental y de garant\u00eda de la accesibilidad. A ello se unieron las medidas de impulso del mercado inmobiliario, ante el estallido de la burbuja inmobiliaria, con medidas de flexibilizaci\u00f3n del mercado de alquiler (que ha resultado un fracaso ante la falta de equilibrio entre la protecci\u00f3n del arrendatario y las garant\u00edas a favor del arrendador: limitaci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas quinquenales, o la problem\u00e1tica inscripci\u00f3n registral del arrendamiento, sin que se garantizase adecuadamente el pago de la renta, el posible desahucio y la garant\u00eda de la conservaci\u00f3n de la vivienda) y el cuestionamiento de la protecci\u00f3n del adquirente hipotecario otorgado por nuestro sistema.\u00a0 Su an\u00e1lisis conect\u00f3 la reforma de la propiedad horizontal con la apuesta por la intervenci\u00f3n en la ciudad consolidada y las pol\u00edticas de rehabilitaci\u00f3n, para lo que se flexibilizan las reglas de adopci\u00f3n de decisi\u00f3n y de compromisos de deuda. Hoy la cuesti\u00f3n se encuentra en (i) la regulaci\u00f3n equilibrada de la regulaci\u00f3n del cr\u00e9dito inmobiliario y de las ejecuciones hipotecarias, a partir del principio de transparencia material y el car\u00e1cter imperativo de la normas, que limitan la posibilidad de abuso de las entidades bancarias y aumentan los requisitos para proceder a la ejecuci\u00f3n hipotecaria, si bien el resultado ha sido el aumento de costes para los consumidores; (ii) la nueva regulaci\u00f3n del alquiler que, si bien se anuda a la protecci\u00f3n de intereses p\u00fablicos, puede ocasionar una desincentivaci\u00f3n del alquiler; (iii) aqu\u00ed surge la reflexi\u00f3n sobre la posible limitaci\u00f3n de los precios de alquiler, cuyo primer paso es el \u00edndice de precios de alquiler, y sobre la figura del alquiler vacacional, configurado como una actividad privada<\/p>\n

El an\u00e1lisis desde la \u00f3ptica del derecho\u00a0 p\u00fablico se efectu\u00f3, en primer lugar por Felipe Iglesias Gonz\u00e1lez, Profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad Aut\u00f3noma de Madrid. En un intento de realizar una lectura \u00abpositiva\u00bb sobre los\u00a0 grandes problemas. Precisa c\u00f3mo la vivienda protegida se ha utilizado en Espa\u00f1a como una medida antic\u00edclica. No obstante, en la crisis iniciada en 2008 han desaparecido los constructores\u00a0 de vivienda p\u00fablica tradicionales. Propone, frente a soluciones imaginativas, aplicar las soluciones ya existentes. Frente a las denominadas viviendas asequible, propugna el fomento de la vivienda protegida. Frente a la limitaci\u00f3n del precio, insiste nuevamente sobre la vivienda protegida, donde ya existe esa limitaci\u00f3n. Lo mismo ocurre con la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada. En definitiva, propugna una vuelta a las pol\u00edticas tradicionales de vivienda, con los necesarios ajustes, si bien descartando nuevos ajustes radicales. De lo que carecemos, a\u00a0 su juicio, es de una verdadera pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda protegida. Propone al respecto 5 medidas: (i) recuperar la figura de la vivienda protegida, como elemento clave para que determinadas capas sociales accedan a la vivienda, a trav\u00e9s de las medidas de fomento, desaparecidas desde 2007, en su caso en la modalidad de arrendamiento; la vuelta de las viviendas protegidas al mercado libre no puede permitirse en plazos breves (criticando el modelo madrile\u00f1o de 10 a\u00f1os), sino que debe corregirse a plazos m\u00ednimos de 30 a\u00f1os; (ii) producci\u00f3n de suelo suficiente para viviendas protegidas, que permita prescindir de parte de las ayudas p\u00fablicas, en su caso a trav\u00e9s de la reparcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Aqu\u00ed debe garantizarse los porcentajes legalmente establecidas, que parece no cumplirse en la pr\u00e1ctica; (iii) vigilar que el 10% de cesi\u00f3n del aprovechamiento de entrega obligatoria para el Patrimonio Municipal del Suelo se destine a vivienda protegida y no se configure \u00fanicamente como una fuente de ingreso, bien a trav\u00e9s de su venta o de su monetarizaci\u00f3n; (iv) el derecho de superficie (o incluso a trav\u00e9s de concesiones demaniales, en su caso) sobre los suelos de titularidad p\u00fablica, que suelen ser los \u00faltimos en ponerse en carga deben destinarse a vivienda protegida, sin que se permita la ulterior venta de esos suelos; la figura de las viviendas dotacionales apunta en esta direcci\u00f3n; (v) la regeneraci\u00f3n urbana debe ser la pol\u00edtica clave, que permita reciclar el anticuado parque de vivienda, si bien no existen herramientas jur\u00eddicas adecuadas para lograrla. La regeneraci\u00f3n de barrios en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica no proporciona esas herramientas. Como corolario apunta como deben conseguirse esos objetivos. Es el Estado el que debe liderar esa pol\u00edtica, con una Ley estatal de vivienda como revulsivo, configurada como una verdadera pol\u00edtica de Estado, que supere la diversidad y divergencia de las normativas auton\u00f3micas. Obviamente, el r\u00e9gimen fiscal debe homogeneizarse.<\/p>\n

Tras esta intervenci\u00f3n, Carme Trilla Bellart, economista y Presidenta del Observatori Metropolit\u00e0 de l’Habitatge de Barcelona, ampli\u00f3 la perspectiva de an\u00e1lisis. Reconociendo que la legislaci\u00f3n no garantiza la vivienda como un derecho exigible, afirma que ello es as\u00ed porque no hay capacidad para exigirlo ante el min\u00fasculo parque de vivienda publica existente (principio de realidad). Ha existido una pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda basada en la promoci\u00f3n privada, con subvenci\u00f3n p\u00fablica, orientada a la venta, y que finalmente acaban configur\u00e1ndose como viviendas libres. Ello ha conducido a la inexistencia (acumulativa) de un parque p\u00fablico de vivienda duradero en el tiempo, excluido de las reglas del mercado. De ah\u00ed que propugne que no pueden establecerse fechas de \u00abcaducidad\u00bb de las calificaciones de las viviendas de promoci\u00f3n\u00a0 p\u00fablica, porque no\u00a0 puede empezarse continuamente de cero. Propuso orientar la pol\u00edtica de vivienda, no ya al crecimiento de poblaci\u00f3n y a los movimientos migratorios que demandan centrarse en la nueva construcci\u00f3n propia del siglo XX, sino que ante el ralentizamiento del crecimiento poblacional la pol\u00edtica del siglo XXI debe orientarse a lograr el equilibrio entre la capacidad de gasto de los ciudadanos y el precio de la vivienda. Calific\u00f3 a ese gap como el problema principal de la pol\u00edtica de vivienda en el futuro. Coincidi\u00f3 en la necesidad de recuperar el modelo de la vivienda de protecci\u00f3n oficial a trav\u00e9s de la figura de la reserva de suelos para vivienda protegida, elemento que debe potenciarse como garant\u00eda de acumulaci\u00f3n. La nueva pol\u00edtica debe reorientarse al aumento de la oferta en alquiler, sin eliminar la producci\u00f3n de viviendas protegidas para la venta. Las pol\u00edticas asistenciales de vivienda no pueden impedir la adopci\u00f3n de pol\u00edticas estructurales de vivienda, que tambi\u00e9n permiten dar respuesta a esas necesidades asistenciales. El Estado de bienestar debe incorporar a la vivienda dentro de las partidas estructurales de los presupuestos p\u00fablicos, junto con la sanidad, la educaci\u00f3n \u00a0y las pensiones.<\/p>\n

Finalmente, Tim Iglesias, Profesor de Derecho P\u00fablico en la University of San Francisco, efectu\u00f3 un an\u00e1lisis de la vivienda social en Estados Unidos (en el Estado de California) donde se parte de los incentivos a los promotores, para crear un parque de viviendas accesibles s\u00f3lo a favor de un determinado segmento de la poblaci\u00f3n, sin intervenci\u00f3n de t\u00e9cnicas urban\u00edsticas. Ciertamente existen viviendas p\u00fablicas, viviendas privadas subsidiadas y viviendas privadas sin \u00e1nimo de lucro. Pero no existe un verdadero derecho a la vivienda, sino m\u00e1s bien una \u00abloter\u00eda\u00bb para obtener una oportunidad de obtener una vivienda, sin verdaderos programas p\u00fablicos de vivienda. Analiz\u00f3 los programas a nivel federal, estatal y local y su relativo \u00e9xito. Destac\u00f3 como est\u00e1n dirigidos a lograr propietarios privados en vez de viviendas en alquiler, aunque incluso se establecen limitaciones a los precios en alquiler, faltando una coordinaci\u00f3n entre los tres niveles administrativos y con una cr\u00f3nica infrafinanciaci\u00f3n. Destac\u00f3 como uno de los nuevos grandes problemas el de la concentraci\u00f3n de la propiedad de las viviendas en manos de grandes corporaciones.<\/p>\n

En el debate posterior, entre ponentes\u00a0 y asistentes, se suscit\u00f3 la bondad y eficacia de una futura Ley estatal de la vivienda, que limitar\u00eda la posible disparidad normativa auton\u00f3mica. Sobre todo a ra\u00edz del dise\u00f1o constitucional de distribuci\u00f3n de competencias, sin perjuicio de las posibilidades que ofrece el art. 149.1.1\u00aa CE, que avocar\u00eda a una legislaci\u00f3n estatal de m\u00ednimos. El \u00e9nfasis se proyect\u00f3, no tanto sobre una Ley, sino sobre la gesti\u00f3n eficaz de las medidas actuales y el control efectivo de su aplicaci\u00f3n, lleg\u00e1ndose incluso a sugerir la figura de una fiscal\u00eda especializada en vivienda. Igualmente se puso sobre la mesa la posible regulaci\u00f3n de los precios del alquiler, bien con car\u00e1cter general bien en zonas tensionadas y per\u00edodos cortos, \u00a0donde las posturas resultaron encontradas en cuanto a su posible efecto disuasorio sobre la oferta. En todo caso, se rechaz\u00f3 la imposici\u00f3n de un alquiler social a los propietarios privados. En conclusi\u00f3n, un gran Seminario sobre uno de los problemas sociales m\u00e1s acuciantes del momento.<\/p>\n

Juan Antonio\u00a0 Chinchilla Peinado<\/em><\/a><\/p>\n

Profesor Titular de Derecho Administrativo<\/em><\/p>\n

IDL-UAM<\/em><\/p>\n

* Entrada publicada el 18 de abril de 2021 en el Blog del CEPC<\/a>[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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