Blog

Crónica del Seminario “Problemas actuales del derecho a la vivienda”

Fotografía grúas

El 15 de abril de 2021, el mismo día que se conoció la decisión del Tribunal Constitucional Alemán declarando inconstitucional la ley que limita el precio de los alquileres en Berlín (por razones estrictamente competenciales), se celebró el Seminario (en línea)  organizado por el Centro de Estudios Políticos y Constitucionales “Problemas actuales del derecho a la vivienda”, coordinado por Miguel Beltrán de Felipe, con una notable asistencia de público y donde intervinieron algunos de los más reputados especialistas en este ámbito.

La intervención inicial del Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Castilla- La Mancha, Miguel Beltrán de Felipe, tuvo como objetivo destacar el relativo y limitado papel funcional de los juristas en este ámbito, destinado a traducir a reglas las distintas opciones políticas o económicas, aclarando que el seminario no giraba sobre la regulación de la futura Ley estatal del derecho a la vivienda. En esta ponencia introductoria se identificó como había sido concebido como un falso problema (o al menos, mal enfocado) la debilidad de la política pública de vivienda, ante la gran inversión privada en vivienda, con una gran oferta de vivienda construida, superior a la demanda real. Sólo a partir de la crisis, económica e inmobiliaria, y la realidad de los desahucios y de los problemas para hacer frente a las hipotecas contratadas, comienzan a adoptarse medidas públicas, fundamentalmente a través de las normas autonómicas que permiten la expropiación del uso de las viviendas. Hoy este problema se enfrenta a nuevos retos, como son la subida del precio de los alquileres y la figura de las viviendas turísticas. Todo ello oculta la debilidad de la política pública de vivienda: escaso parque de vivienda pública en alquiler y mínima inversión pública, erróneas o fracasadas políticas (agencia pública de alquiler, la Sareb y su ingeniería financiera… etc). Afirmó que la respuesta no puede estar en una «mirada hacia arriba», hacía la Constitución, los Estatutos de Autonomía o los Tribunales europeos. La clave, a su juicio, debe encontrarse en una «mirada hacia abajo», en las ayudas públicas, en las reglas urbanísticas que posibiliten un parque público de vivienda y su eficaz gestión. Constató, finalmente, como la realidad es que en España sobran viviendas, existiendo muchas viviendas desocupadas, a la vez que muchas personas no tienen acceso a una vivienda asequible para sus ingresos, que demandan una solución que la política pública de vivienda pueda y deba solucionar.

Tras esa introducción, Carmen González Carrasco, Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Castilla- La Mancha, en una intervención con el título de “Relaciones de derecho privado en materia de vivienda”, identificó a la vivienda tanto como un bien de consumo preferente como un bien de inversión económica, cuya adquisición agota más de la mitad del 50% del crédito bancario. Expuso como las técnicas civiles también se encuentran al servicio de los intereses públicos en la realización del derecho a la vivienda (limitación de los porcentajes de mayorías respecto del alquiler vacacional, los informes de eficiencia energética, los plazos de contribución de los comuneros para sufragar las obras de accesibilidad universal… etc.). Frente a un momento anterior, donde la clave de la regulación civil se centró en la protección de los derechos de los adquirentes y consumidores, posteriormente comienzan a incorporarse objetivos de sostenibilidad ambiental y de garantía de la accesibilidad. A ello se unieron las medidas de impulso del mercado inmobiliario, ante el estallido de la burbuja inmobiliaria, con medidas de flexibilización del mercado de alquiler (que ha resultado un fracaso ante la falta de equilibrio entre la protección del arrendatario y las garantías a favor del arrendador: limitación de las prórrogas quinquenales, o la problemática inscripción registral del arrendamiento, sin que se garantizase adecuadamente el pago de la renta, el posible desahucio y la garantía de la conservación de la vivienda) y el cuestionamiento de la protección del adquirente hipotecario otorgado por nuestro sistema.  Su análisis conectó la reforma de la propiedad horizontal con la apuesta por la intervención en la ciudad consolidada y las políticas de rehabilitación, para lo que se flexibilizan las reglas de adopción de decisión y de compromisos de deuda. Hoy la cuestión se encuentra en (i) la regulación equilibrada de la regulación del crédito inmobiliario y de las ejecuciones hipotecarias, a partir del principio de transparencia material y el carácter imperativo de la normas, que limitan la posibilidad de abuso de las entidades bancarias y aumentan los requisitos para proceder a la ejecución hipotecaria, si bien el resultado ha sido el aumento de costes para los consumidores; (ii) la nueva regulación del alquiler que, si bien se anuda a la protección de intereses públicos, puede ocasionar una desincentivación del alquiler; (iii) aquí surge la reflexión sobre la posible limitación de los precios de alquiler, cuyo primer paso es el índice de precios de alquiler, y sobre la figura del alquiler vacacional, configurado como una actividad privada

El análisis desde la óptica del derecho  público se efectuó, en primer lugar por Felipe Iglesias González, Profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid. En un intento de realizar una lectura «positiva» sobre los  grandes problemas. Precisa cómo la vivienda protegida se ha utilizado en España como una medida anticíclica. No obstante, en la crisis iniciada en 2008 han desaparecido los constructores  de vivienda pública tradicionales. Propone, frente a soluciones imaginativas, aplicar las soluciones ya existentes. Frente a las denominadas viviendas asequible, propugna el fomento de la vivienda protegida. Frente a la limitación del precio, insiste nuevamente sobre la vivienda protegida, donde ya existe esa limitación. Lo mismo ocurre con la colaboración público-privada. En definitiva, propugna una vuelta a las políticas tradicionales de vivienda, con los necesarios ajustes, si bien descartando nuevos ajustes radicales. De lo que carecemos, a  su juicio, es de una verdadera política pública de vivienda protegida. Propone al respecto 5 medidas: (i) recuperar la figura de la vivienda protegida, como elemento clave para que determinadas capas sociales accedan a la vivienda, a través de las medidas de fomento, desaparecidas desde 2007, en su caso en la modalidad de arrendamiento; la vuelta de las viviendas protegidas al mercado libre no puede permitirse en plazos breves (criticando el modelo madrileño de 10 años), sino que debe corregirse a plazos mínimos de 30 años; (ii) producción de suelo suficiente para viviendas protegidas, que permita prescindir de parte de las ayudas públicas, en su caso a través de la reparcelación urbanística. Aquí debe garantizarse los porcentajes legalmente establecidas, que parece no cumplirse en la práctica; (iii) vigilar que el 10% de cesión del aprovechamiento de entrega obligatoria para el Patrimonio Municipal del Suelo se destine a vivienda protegida y no se configure únicamente como una fuente de ingreso, bien a través de su venta o de su monetarización; (iv) el derecho de superficie (o incluso a través de concesiones demaniales, en su caso) sobre los suelos de titularidad pública, que suelen ser los últimos en ponerse en carga deben destinarse a vivienda protegida, sin que se permita la ulterior venta de esos suelos; la figura de las viviendas dotacionales apunta en esta dirección; (v) la regeneración urbana debe ser la política clave, que permita reciclar el anticuado parque de vivienda, si bien no existen herramientas jurídicas adecuadas para lograrla. La regeneración de barrios en la legislación urbanística no proporciona esas herramientas. Como corolario apunta como deben conseguirse esos objetivos. Es el Estado el que debe liderar esa política, con una Ley estatal de vivienda como revulsivo, configurada como una verdadera política de Estado, que supere la diversidad y divergencia de las normativas autonómicas. Obviamente, el régimen fiscal debe homogeneizarse.

Tras esta intervención, Carme Trilla Bellart, economista y Presidenta del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, amplió la perspectiva de análisis. Reconociendo que la legislación no garantiza la vivienda como un derecho exigible, afirma que ello es así porque no hay capacidad para exigirlo ante el minúsculo parque de vivienda publica existente (principio de realidad). Ha existido una política pública de vivienda basada en la promoción privada, con subvención pública, orientada a la venta, y que finalmente acaban configurándose como viviendas libres. Ello ha conducido a la inexistencia (acumulativa) de un parque público de vivienda duradero en el tiempo, excluido de las reglas del mercado. De ahí que propugne que no pueden establecerse fechas de «caducidad» de las calificaciones de las viviendas de promoción  pública, porque no  puede empezarse continuamente de cero. Propuso orientar la política de vivienda, no ya al crecimiento de población y a los movimientos migratorios que demandan centrarse en la nueva construcción propia del siglo XX, sino que ante el ralentizamiento del crecimiento poblacional la política del siglo XXI debe orientarse a lograr el equilibrio entre la capacidad de gasto de los ciudadanos y el precio de la vivienda. Calificó a ese gap como el problema principal de la política de vivienda en el futuro. Coincidió en la necesidad de recuperar el modelo de la vivienda de protección oficial a través de la figura de la reserva de suelos para vivienda protegida, elemento que debe potenciarse como garantía de acumulación. La nueva política debe reorientarse al aumento de la oferta en alquiler, sin eliminar la producción de viviendas protegidas para la venta. Las políticas asistenciales de vivienda no pueden impedir la adopción de políticas estructurales de vivienda, que también permiten dar respuesta a esas necesidades asistenciales. El Estado de bienestar debe incorporar a la vivienda dentro de las partidas estructurales de los presupuestos públicos, junto con la sanidad, la educación  y las pensiones.

Finalmente, Tim Iglesias, Profesor de Derecho Público en la University of San Francisco, efectuó un análisis de la vivienda social en Estados Unidos (en el Estado de California) donde se parte de los incentivos a los promotores, para crear un parque de viviendas accesibles sólo a favor de un determinado segmento de la población, sin intervención de técnicas urbanísticas. Ciertamente existen viviendas públicas, viviendas privadas subsidiadas y viviendas privadas sin ánimo de lucro. Pero no existe un verdadero derecho a la vivienda, sino más bien una «lotería» para obtener una oportunidad de obtener una vivienda, sin verdaderos programas públicos de vivienda. Analizó los programas a nivel federal, estatal y local y su relativo éxito. Destacó como están dirigidos a lograr propietarios privados en vez de viviendas en alquiler, aunque incluso se establecen limitaciones a los precios en alquiler, faltando una coordinación entre los tres niveles administrativos y con una crónica infrafinanciación. Destacó como uno de los nuevos grandes problemas el de la concentración de la propiedad de las viviendas en manos de grandes corporaciones.

En el debate posterior, entre ponentes  y asistentes, se suscitó la bondad y eficacia de una futura Ley estatal de la vivienda, que limitaría la posible disparidad normativa autonómica. Sobre todo a raíz del diseño constitucional de distribución de competencias, sin perjuicio de las posibilidades que ofrece el art. 149.1.1ª CE, que avocaría a una legislación estatal de mínimos. El énfasis se proyectó, no tanto sobre una Ley, sino sobre la gestión eficaz de las medidas actuales y el control efectivo de su aplicación, llegándose incluso a sugerir la figura de una fiscalía especializada en vivienda. Igualmente se puso sobre la mesa la posible regulación de los precios del alquiler, bien con carácter general bien en zonas tensionadas y períodos cortos,  donde las posturas resultaron encontradas en cuanto a su posible efecto disuasorio sobre la oferta. En todo caso, se rechazó la imposición de un alquiler social a los propietarios privados. En conclusión, un gran Seminario sobre uno de los problemas sociales más acuciantes del momento.

Juan Antonio  Chinchilla Peinado

Profesor Titular de Derecho Administrativo

IDL-UAM

* Entrada publicada el 18 de abril de 2021 en el Blog del CEPC

Leave a Reply

*